购房者如何防范按揭贷款申请不下来的风险？申请按揭贷款一定要购买保险吗？借款人还不起按揭贷款会有什么后果？
（一）防范按揭贷款申请不下来的风险
在按揭购房过程中，购房者面临的最主要的风险就是由于申请按揭失败而导致的商品房买卖合同不能履行，从而承担违约责任。这是因为按揭贷款需要经过严格的审查程序，并不是所有申请者都能够取得按揭贷款的资格。但这一点往往被购房者忽视，因为在签订商品房买卖合同时，开发商总是承诺按揭贷款没有问题，所以购房者也就没有与开发商约定如果按揭贷款申请失败的处理方式。而事实上，这种风险是实实在在存在的。商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个独立的合同，购房者能否获得贷款，权利在按揭银行，而不是开发商。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对按揭贷款失败的后果予以了明确，即商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说，如果只是由于购房者单方面的原因，如购房者资信不足等，而导致按揭贷款不能，开发商可以主张解除合同并要求购房者赔偿损失。
现实中，按揭银行的贷款政策与放贷标准是开发商和购房者都无法控制的。为了避免由于按揭贷款不能而导致的合同违约，建议购房者在商品房买卖合同或者补充协议中与开发商明确写明申请不到银行按揭贷款时的处理方法，诸如，“如果按揭贷款未获批准，购房者有权解除合同，开发商应退还购房者交纳的房款本息及定金”。
（二）借款人还不起按揭贷款的法律后果
购房者向银行申请贷款，需要与银行签订《个人住房/商业用房贷款借款合同》。如果购房者不能按约还款，银行可以依据借款合同追究购房者的违约责任。通常情况下，按揭银行有权要求保证人承担连带保证责任，或者依法处分抵押房产。
一般来讲，在购房者取得房产证，办理好抵押权登记，并将《房屋他项权证》及其他材料等交予银行保管之前，按揭银行事实上并不能实现抵押权。因此，按揭银行会要求开发商为购房者承担连带保证责任，一旦发生购房者不能按期还款或者拒绝还款的情况，银行有权要求开发商承担保证责任，向银行还清贷款。之后，开发商可以依据《担保法》的有关规定，向购房者追偿，也就是说，银行债务的最终承担者依然是购房者。如果购房者不能如期还贷的情况发生在其取得房产证，办理好抵押权登记，并将《房屋他项权证》及其他材料等交予银行保管之后，按揭银行便可以行使抵押权，即折价、拍卖、变卖抵押房产，以清偿购房者的债务。如果处分抵押房产的价格偏低，购房者还要弥补差所以说，购房者在购房及申请按揭贷款前，一定要对自己的资信状况进行合理评估，量力而行。
（三）购房者申请按揭贷款是否需要购买保险
我国并没有强制要求按揭贷款购房一定要购买保险。但事实上，贷款银行为了防范抵押房产意外灭失或损害等带来的风险，往往会要求购房者按照其要求购买相应的保险，否则不予放贷。因此，这种保险在实践中已经成了一种“强制保险”。依据《城市房地产抵押管理办法》第23条的规定，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。也就是说，房地产保险的投保人为购房者，第一受益人为按揭银行，保险费用由购房者负担，按揭银行对保险赔偿金享有优先受偿的权利。
（四）购房者申请按揭贷款应注意的问题
按揭贷款虽然是时下最主要的商品房交易付款方式，但其也存在着很多风险和不确定因素。购房者稍不留神就有可能损失惨重。在此提醒购房者在申请按揭贷款时，需要仔细考虑以下几方面：
（1）贷款额度要适中。购房者在申请按揭贷款前，要充分考虑自己目前的经济实力以及未来的收支状况，对自己的还款能力作一个准确的评估，量力而行。
（2）选择好按揭银行。如果购房者购买的是现房或者二手房，那么购房者就可以自行选择按揭银行。建议购房者多咨询，多了解，选择服务品种较多的银行办理按揭贷款，使自己拥有更多的选择权。
（3）选择适合自己的还款方式。目前，基本上有两种还款方式可供购房者选择，分别是等额本金还款方式和等额还款方式。等额本金还款方式比较适合那些还款能力较强，有能力在还款初期归还较大的款项，从而减少利息支出的个人。而等额还款则适合那些收入一般，需要准确掌握每月还款金额，以便有计划地安排家庭收支的购房者。
（4）要向银行提供真实的资料。购房者不要夸大自己的还款能力，一定要向银行提供真实的经济收入证明。因为如果购房者没有达到一定的还款水平，即使申请按揭贷款成功，日后也会面临还不上贷的问题，不仅要承担违约责任，还会降低银行对自身的信任度。
（5）要向银行提供准确的住址。因为银行会按贷款人提供的住址寄送每月的还款通知单，所以，如果购房者更换了地址，一定要将新的联系地址和方式及时告知银行。
（6）保证还款账户资金充足。购房者在每月约定的还款日前一定要注意自己的还款账户上是否有足够的资金，以免由于资金不足造成违约，不仅要交罚息，还会在银行留下不良信用记录。
（7）还贷困难时可以请求延长还款期。如果购房者在还贷期限内出现偿债不能的情况，是可以向银行提出延长借款期限申请的。银行会调查购房者的情况是否属实，是否有拖欠应还贷款本金、利息的问题，并决定是否接受购房者延长借款期限的申请。
（8）不要遗失借款合同和借据。贷款期限最长可达30年，在此期间，借款合同和借据都是很重要的法律文件。购房者一定要妥善保管，并仔细阅读上面的相关条款，以明晰自己的权利和义务。